Een Kyero-alternatief bestaat niet als los product: minder afhankelijk worden van Kyero en Idealista lukt niet door ermee te stoppen, maar door een tweede kanaal voor leads te bouwen dat de koper eerder vindt dan de portals, alleen naar jou stuurt en niet per lead afrekent. Dat kanaal bestaat uit vijf onderdelen: regiopagina's per plaats, een koopgids die de vragen van de oriëntatiefase beantwoordt, een Google Bedrijfsprofiel met reviews die iets zeggen, woningalerts die kopers maanden vasthouden, en opvolging binnen twee minuten. Het kost zes tot twaalf maanden om op te bouwen, en het blijft daarna van jou. Dit artikel legt uit waarom de portal-lead minder waard is dan hij lijkt, en hoe je het eigen kanaal in volgorde bouwt.
Wat een portal-lead je echt kost
Op papier is een portal simpel: je betaalt per maand of per lead, en je krijgt aanvragen. De rekening die niet op de factuur staat, bestaat uit drie posten.
De lead is gedeeld. De koper die op Kyero een villa in Ciudad Quesada bekijkt, bekijkt er ook vier van andere kantoren en stuurt drie aanvragen. Jij bent één van de drie. Je betaalt voor een koper die op datzelfde moment ook bij je concurrenten ligt.
De lead is laat. Als een koper op een portal zit, is hij al maanden bezig. Hij weet welke regio, welk budget, welk type. De fase waarin hij een makelaar had kunnen kiezen op vertrouwen in plaats van op de eerste woning die hij aanklikte, is voorbij.
De lead is niet van jou. Stop je met betalen, dan stopt de stroom. Alles wat je aan de portal betaalde, heeft niets opgebouwd dat blijft.
Een koper die jou vindt op de vraag ‘wat kost een appartement in Ciudad Quesada’, heeft nog niemand anders gesproken. Een koper die jou vindt op Kyero, heeft er al drie.
Waar de koper is vóór hij op de portal komt
De Nederlandse koper van een huis in Spanje is meestal 50 plus en oriënteert zich maanden. In die maanden stelt hij vragen, in Google en steeds vaker in ChatGPT: wat kost een huis in Spanje bovenop de koopsom, waar wonen veel Nederlanders aan de Costa Blanca, Torrevieja of Orihuela Costa, wat is een NIE, hoe werkt een bezichtigingsreis.
Op die vragen zijn de portals afwezig. Ze verkopen woningen, geen antwoorden. Wie die vragen beantwoordt, is de eerste makelaar die de koper leert kennen, maanden voordat hij een woning aanklikt. Dat is het kanaal.
Het Kyero-alternatief: vijf onderdelen, in de volgorde waarin je ze bouwt
1. Opvolging binnen twee minuten
Begin hier, niet bij de site. Een eigen kanaal dat leads binnenhaalt die daarna een dag blijven liggen, verliest ze alsnog aan de portals, want de koper heeft die ook aangeschreven. Elke aanvraag, uit welke bron ook, krijgt binnen twee minuten een persoonlijk antwoord in de taal van de koper, met de woning erbij en een belmoment. Dit draait binnen een week en werkt om je huidige site heen. Het volledige verhaal staat in Elke lead binnen 2 minuten antwoord.
2. Google Bedrijfsprofiel met reviews die iets zeggen
Voor de zoekopdracht ‘makelaar Torrevieja’ staat het Google Bedrijfsprofiel vaak boven de organische resultaten. Richt het volledig in: categorie, regio, foto's van jou en je kantoor, en vraag na elke sleuteloverdracht om een review met de vraag om te beschrijven waarbij je hielp. ‘Begeleidde ons bij de NIE en de notaris in Orihuela, reageerde binnen een uur’ is voor Google en voor AI-systemen meer waard dan tien keer ‘top makelaar’. Dit kost je één middag en daarna vijf minuten per verkoop.
3. Regiopagina's per plaats
Eén pagina per plaats waar je werkt, met bovenaan het antwoord op de drie vragen die kopers stellen: wat kost het hier, wat komt erbij, hoe verloopt het. Daaronder waarom mensen hier wonen, eerlijk, en het actuele aanbod uit je feed. Begin met de plaats waar je de meeste woningen hebt; niet tien plaatsen tegelijk met vijf zinnen per pagina. Dit is het onderdeel dat het langst duurt om resultaat te geven en het langst blijft werken.
4. Koopgids met cijfers en bronnen
NIE, gestor, notaris, overdrachtsbelasting per regio, resale versus nieuwbouw, de bezichtigingsreis. Geschreven met het antwoord vooraan en echte bedragen, zodat Google en AI-systemen het citeren. Vrij toegankelijk, zonder e-mailslotje: content achter een formulier wordt niet gevonden en niet geciteerd. De koopgids is je eerste kennismaking met de koper, maanden voor de portal.
30 tot 40% hogere zichtbaarheid in AI-antwoorden door cijfers, citaten en bronvermelding toe te voegen aan een pagina
Bron: Aggarwal e.a., GEO: Generative Engine Optimization, KDD 2024
5. Woningalerts
De koper die je koopgids las en je regiopagina bezocht, is nog maanden van kopen. Laat hem zijn wensen achterlaten en stuur automatisch bericht als er passend aanbod in je feed verschijnt, met jouw naam eronder. Zo blijf je de makelaar die hij kent, terwijl de portals hem anonieme woningen sturen.
Hoe je het meet
Drie cijfers, elke maand.
- Leads per bron. Site, Google Bedrijfsprofiel, portals, verwijzing. Na een half jaar moet het aandeel van de eigen bronnen zichtbaar groeien.
- Posities op je regiotermen. ‘Appartement Ciudad Quesada’, ‘makelaar Torrevieja Nederlands’, de vijf termen die bij jouw plaatsen horen.
- Of AI je noemt. Dezelfde vraag elke maand aan ChatGPT en Google AI, in de woorden van een koper. Zie Vraag ChatGPT om een makelaar aan de Costa Blanca voor de test.
Zonder deze drie weet je niet of het werkt, en blijf je betalen voor de portals uit gewoonte.
Wat ik ermee doe
De vijf onderdelen hierboven zijn precies wat er in Website + Groei zit: de regiopagina's en de koopgids als onderdeel van de site, de opvolging en de alerts als automatisering, het Bedrijfsprofiel en de maandelijkse meting als doorlopend werk. Wil je eerst weten hoe afhankelijk je nu bent en waar de eerste winst zit? In de gratis site-check kijk ik naar je posities op de vragen van jouw plaats, en als je wilt stuur ik een testlead om te klokken hoe snel er antwoord komt.
Alles over de aanpak staat op de pagina over SEO en AI-zichtbaarheid voor makelaars.
“Een jaar Kyero betalen levert een jaar leads op die je concurrenten ook krijgen. Een jaar regiopagina's bouwen levert een kanaal op dat van jou blijft en kopers eerder vindt dan de portal.”
Nick van Grol, PrimeravistaVeelgestelde vragen
Moet ik stoppen met Kyero en Idealista?
Nee. Portals blijven een bron van leads, zeker in het begin. Het doel is dat ze niet je enige bron zijn. Wie een eigen kanaal heeft, kan de portals gebruiken als aanvulling in plaats van als levenslijn, en onderhandelt anders over wat hij ervoor betaalt.
Hoe lang duurt het voordat een eigen kanaal leads oplevert?
Regiopagina's en een goed ingericht Google Bedrijfsprofiel leveren meestal na twee tot drie maanden de eerste aanvragen. Een volwaardig kanaal dat structureel leads oplevert, bouw je in zes tot twaalf maanden. Het is trager dan een portal, en het blijft van jou.
Waarom krijgt mijn concurrent dezelfde lead van de portal?
Omdat de koper op de portal meerdere woningen bekijkt en bij meerdere makelaars een aanvraag doet, en omdat portals die aanvraag soms actief aan meerdere kantoren doorzetten. De koper die jou op je eigen site vindt, heeft nog niemand anders gesproken.
Wat is het belangrijkste onderdeel om mee te beginnen?
De opvolging. Een eigen kanaal dat leads binnenhaalt die vervolgens een dag blijven liggen, verliest ze alsnog aan de portals. Zorg eerst dat elke lead binnen twee minuten antwoord krijgt; bouw daarna de regiopagina's.
Nick van Grol
Bouwt vanuit Nederland websites en automatiseringen voor Nederlandstalige makelaars aan de Spaanse Costa's. Programmeert al meerdere jaren en bouwde de site van VidaSol Properties in Torrevieja. Schrijft alleen over wat hij zelf gemeten of gebouwd heeft.