AI-zichtbaarheid voor makelaars in Spanje
AI-zichtbaarheid, ook wel GEO, betekent dat ChatGPT, Perplexity en Google AI jouw kantoor noemen als een koper vraagt om een makelaar in jouw plaats. Het is te meten, het is te bouwen, en het staat los van je Google-positie. Op deze pagina: wat er veranderd is, waarom het ene kantoor wel genoemd wordt en het andere niet, en hoe ik het voor je meet en bouw.
Wat er veranderd is in hoe kopers zoeken
De koper van een huis in Spanje is meestal 50 plus, heeft tijd en oriënteert zich maanden. Die oriëntatie begon vroeger op Kyero en Idealista en eindigde bij drie makelaars die toevallig bovenaan stonden. Nu begint hij steeds vaker in een chatvenster of in het AI-overzicht dat Google boven de zoekresultaten zet. Wat kost een appartement in La Mata, welke kosten komen erbij, wie kan me daarbij helpen.
Het antwoord op die laatste vraag is kort. Drie of vier namen, met één zin erbij waarom. Geen pagina met tien blauwe links waar je op plek zeven nog meedoet. In een AI-antwoord bestaat plek zeven niet.
En die drie namen zijn niet automatisch de kantoren die in Google bovenaan staan. Het onderzoek dat de term Generative Engine Optimization introduceerde, van Princeton, Georgia Tech en het Allen Institute, laat zien dat de bronnen die AI-systemen citeren maar beperkt overlappen met de topposities in klassieke zoekresultaten. Goed ranken helpt, maar het is geen garantie. Google zelf zegt over zijn eigen AI-overzichten en AI-modus iets anders: die zijn “rooted in our core Search ranking and quality systems”, er zijn “no additional requirements” en aparte AI-bestanden of markup helpen niet. Voor Google is AI-zichtbaarheid dus gewoon goede SEO; voor ChatGPT en Perplexity komt daar het werk bij dat hieronder staat.
Goed ranken in Google garandeert geen vermelding in ChatGPT. Voor Google zelf is AI-zichtbaarheid gewoon goede SEO; voor de andere systemen komt er werk bij. Voor een makelaar in Spanje is het nu nog een open veld.
Voor een klein kantoor is dat goed nieuws. De grote ketens hebben jaren domeinautoriteit opgebouwd in Google. In AI-antwoorden telt dat maar deels. Wat telt is of jouw naam consequent voorkomt bij precies de vraag die de koper stelt.
Doe de test, nu, met je telefoon
Stel de vraag zoals een koper hem stelt, zonder jouw bedrijfsnaam erin. Noteer welke kantoren genoemd worden. Herhaal het een paar dagen later. Het antwoord verschuift, maar de kantoren die er telkens bij staan zijn geen toeval.
- 1ChatGPT: “Ik zoek een betrouwbare Nederlandse makelaar aan de Costa Blanca Zuid, wie kun je aanraden?”
- 2Perplexity: “Nederlandse makelaar Orihuela Costa aankoopbegeleiding”
- 3Google, ingelogd op een Nederlands account: “makelaar Torrevieja Nederlands”, en kijk of er een AI-overzicht boven de resultaten staat.
- 4Herhaal met jouw plaats en met de plaats ernaast.
Word je niet genoemd, dan is dat geen oordeel over je kantoor. Het is een oordeel over hoe leesbaar en hoe consistent je online bent. Beide zijn te repareren.
Wat wel en niet werkt, uit mijn eigen metingen
- Robots.txt laat GPTBot, ClaudeBot, PerplexityBot en Google-Extended toe
- Aanbod en teksten staan in de HTML, niet alleen na JavaScript
- Bedrijfsnaam, omschrijving en adres overal exact gelijk
- Per plaats een pagina met het antwoord bovenaan
- Structured data: RealEstateAgent, FAQPage, Review
- Reviews met inhoud: wat je deed, waar, voor wie
- Alleen een woningzoeker met filters en een contactformulier
- Teksten die beginnen met 'Welkom bij' en 'Onze passie'
Waarom het ene kantoor wel genoemd wordt en het andere niet
Vijf patronen die ik consequent zie in de kantoren die terugkomen in AI-antwoorden. Geen van de vijf heeft met grootte of budget te maken.
Ze zijn leesbaar voor de systemen
Veel WordPress-sites aan de Costa blokkeren AI-crawlers in hun robots.txt zonder dat de eigenaar het weet, omdat een beveiligingsplugin dat standaard doet. Of het aanbod wordt pas na het laden met JavaScript ingevuld, zodat een crawler een lege pagina ziet. Wie niet gelezen kan worden, kan niet geciteerd worden.
Ze beantwoorden de vraag die de koper stelt
Een pagina die 'Onze diensten' heet, beantwoordt niets. Een pagina die 'Wat kost een huis kopen in Torrevieja bovenop de koopsom' heet, beantwoordt precies wat de koper aan ChatGPT vraagt. AI-systemen knippen op zinsniveau en zoeken de pagina waar het antwoord in de eerste alinea staat.
Ze staan op meer plekken dan hun eigen site
Een naam die alleen op de eigen website voorkomt, is voor een AI-systeem een bewering. Een naam die ook voorkomt in Google-reviews, op een emigratieblog, bij een branchevereniging en op LinkedIn is een feit. Hoe meer onafhankelijke plekken dezelfde omschrijving geven, hoe zekerder het systeem is.
Ze zijn overal precies hetzelfde
Als je op je site 'Makelaardij Jansen Costa Blanca' heet, op Google 'Jansen Real Estate' en op LinkedIn 'Peter Jansen Inmobiliaria', ben je voor een machine drie bedrijven met elk een derde van het bewijs. Eén naam, één omschrijving, één adres, overal. De goedkoopste verbetering op deze pagina.
Ze hebben reviews met inhoud
Niet vijf sterren en 'top makelaar', maar reviews die zeggen wat je deed: begeleidde ons bij de NIE-aanvraag en de notaris in Orihuela, reageerde binnen een uur, ook in het weekend. Die zinnen bevatten de woorden waar een koper op zoekt, en AI-systemen gebruiken ze om te bepalen waar je goed in bent.
Ze publiceren cijfers en bronnen
Het GEO-onderzoek vond dat statistieken met bron, citeerbare zinnen en expliciete bronvermelding de zichtbaarheid in AI-antwoorden elk met ruwweg een kwart tot een derde verhogen. Een koopgids met echte bedragen en een bron wordt geciteerd; een koopgids met 'de kosten variëren' niet.
30 tot 40% hogere zichtbaarheid in AI-antwoorden door cijfers, citaten en bronvermelding toe te voegen
Bron: Aggarwal e.a., GEO: Generative Engine Optimization, KDD 2024 (Princeton, Georgia Tech, Allen Institute for AI)
Wat ik doe, en elke maand meet
Zes onderdelen. Ze werken alleen samen: een leesbare site zonder inhoud wordt niet geciteerd, en goede inhoud op een geblokkeerde site ook niet.
- 01
Technische basis
Laadtijd, crawlbaarheid, canonicals, sitemap. En een robots.txt die GPTBot, ClaudeBot, PerplexityBot en Google-Extended toelaat.
- 02
Entiteit vastzetten
Eén naam, één omschrijving, één adres en telefoonnummer op site, Google Bedrijfsprofiel, LinkedIn, portals en branchevereniging. Structured data als RealEstateAgent die de machine vertelt wie je bent en waar je werkt.
- 03
Regiopagina's met het antwoord bovenaan
Per plaats een pagina die de drie vragen van de koper beantwoordt in de eerste alinea: wat kost het, wat komt erbij, hoe verloopt het. Met het actuele aanbod eronder.
- 04
Koopgids met cijfers en bronnen
NIE, gestor, notaris, overdrachtsbelasting per regio, resale versus nieuwbouw. Geschreven om geciteerd te worden: definitie, vuistregel, bedrag, bron.
- 05
Reviews en vermeldingen
Automatisch een reviewverzoek na de sleuteloverdracht, met de vraag om te beschrijven waarbij je hielp. En vermeldingen buiten je eigen site: gastartikelen, partners, brancheverenigingen.
- 06
De maandelijkse meting
Tien vaste vraagzinnen aan ChatGPT, Perplexity en Google AI. Wie wordt genoemd, in welke volgorde, met welke bron. Je krijgt de trend, en ik pas de content aan op wat de meting laat zien.
Eerlijk over wat niemand weet
Niemand buiten OpenAI, Google en Perplexity weet precies hoe de keuze voor drie of vier namen tot stand komt, en het verandert per maand. Wat op deze pagina staat is wat ik consequent zie in mijn eigen metingen en wat het GEO-onderzoek onderbouwt. Ik beloof geen positie in ChatGPT. Ik beloof dat je elke maand weet waar je staat, en dat alles wat we bouwen ook zonder AI een betere site oplevert.
Wanneer dit níet je eerste zorg is
- Je site laadt op een telefoon meer dan vier seconden. Repareer dat eerst; het is dezelfde koper die afhaakt.
- Je reageert op leads pas de volgende werkdag. Dan verlies je de koper die AI je wél stuurt. Begin bij de opvolging.
- Je hebt nog geen duidelijke regio. AI-systemen noemen makelaars per plaats, niet per Costa.
Vragen over AI-zichtbaarheid
Wat is GEO, Generative Engine Optimization?
GEO is zorgen dat AI-systemen zoals ChatGPT, Perplexity en Google AI-overzichten jouw bedrijf noemen en citeren als iemand een vraag stelt waar jij het antwoord op bent. Het verschilt van SEO: goed ranken in Google garandeert geen vermelding in een AI-antwoord, en andersom.
Kan ik betalen om in ChatGPT genoemd te worden?
Nee. Er is geen advertentieplek in het antwoord. Je wordt genoemd omdat het systeem jou op meerdere onafhankelijke plekken tegenkomt als betrouwbaar antwoord op de vraag. Dat bouw je met leesbare content, consistente naamsvermelding, reviews en vermeldingen op andere sites.
Werkt dit op mijn bestaande website?
Ja. De technische basis, structured data, regiopagina's en de maandelijkse meting kan ik op de meeste bestaande sites uitvoeren. Een WordPress-site die zes seconden laadt blijft wel een rem, en sommige templates blokkeren AI-crawlers in hun robots.txt zonder dat je het weet.
Hoe snel zie ik resultaat?
Technische verbeteringen zie je binnen weken terug in Search Console. Vermeldingen in AI-antwoorden volgen meestal na twee tot vier maanden consistent publiceren en verzamelen van reviews. Ik meet het elke maand, dus je ziet het zodra het beweegt.
Wat kost AI-zichtbaarheid als dienst?
Als onderdeel van Website + Groei zit de maandelijkse meting, de content en de structured data in de € 750 per maand. Los op een bestaande site bespreken we het na de gratis site-check, want de startsituatie bepaalt het werk.
Hoe meet je of ik genoemd word?
Elke maand dezelfde tien vraagzinnen, in het Nederlands, aan ChatGPT, Perplexity en Google AI. Per vraag noteer ik welke kantoren genoemd worden, in welke volgorde en met welke bron. Je krijgt het overzicht en de trend, niet één momentopname.
Verder lezen over AI-zichtbaarheid
Alle artikelenAI-zichtbaarheid
Wat is GEO, en waarom elke makelaar in Spanje ermee te maken krijgt
GEO, Generative Engine Optimization, is zorgen dat AI-systemen jouw kantoor noemen als een koper om een makelaar vraagt. Wat het is, hoe het verschilt van SEO, wat het onderzoek zegt over wat werkt, en wat het voor een klein makelaarskantoor betekent.
5 september 2026 · 5 min lezen
AI-zichtbaarheid
Vraag ChatGPT om een makelaar aan de Costa Blanca. Sta jij erbij?
Nederlandse kopers vragen ChatGPT en Google AI om een makelaar in Spanje vóór ze ooit een website openen. Zo test je in twee minuten of jouw kantoor genoemd wordt, en wat je doet als het antwoord nee is.
5 september 2026 · 5 min lezen
Nick van Grol
Bouwt vanuit Nederland websites en automatiseringen voor Nederlandstalige makelaars aan de Spaanse Costa's. Programmeert al meerdere jaren en bouwde de site van VidaSol Properties in Torrevieja. Schrijft alleen over wat hij zelf gemeten of gebouwd heeft.
Wil je weten of ChatGPT jou noemt?
Dat is één van de vier dingen in de gratis site-check. Stuur je websiteadres; binnen 2 werkdagen heb je een persoonlijke video met het antwoord voor jouw plaats.