Wat is GEO, en waarom elke makelaar in Spanje ermee te maken krijgt

GEO staat voor Generative Engine Optimization: zorgen dat AI-systemen zoals ChatGPT, Perplexity en Google AI-overzichten jouw bedrijf noemen en citeren als iemand een vraag stelt waar jij het antwoord op bent. Het verschilt van SEO omdat een AI-antwoord geen lijst van tien resultaten is, maar een tekst met drie of vier namen. Voor een makelaar in Spanje betekent het dat de koper uit Nederland die aan ChatGPT vraagt om een makelaar in Torrevieja, jouw naam wel of niet te zien krijgt. Dit artikel legt uit wat GEO is, waar de term vandaan komt, wat het onderzoek zegt over wat werkt, en waarom een klein kantoor hier meer kans heeft dan in Google.

Waar de term vandaan komt

De term komt uit een onderzoek van Princeton, Georgia Tech, het Allen Institute for AI en IIT Delhi, gepresenteerd op de KDD-conferentie in 2024. De onderzoekers stelden vast dat zoekmachines veranderen van een lijst met links naar een gegenereerd antwoord, en dat de klassieke regels voor zichtbaarheid daar niet meer één op één gelden. Ze testten welke aanpassingen aan een webpagina de kans vergroten dat die pagina in het antwoord wordt genoemd en geciteerd.

De drie ingrepen die het meest deden waren allemaal inhoudelijk: cijfers met een bron toevoegen, citeerbare uitspraken van een deskundige opnemen, en expliciet verwijzen naar bronnen. Trucs met zoekwoorden deden weinig tot niets, en soms zelfs iets negatiefs.

AI-systemen belonen wat een goede journalist ook beloont: een concreet cijfer, een bron, en een zin die je kunt citeren.

Waarom het anders is dan SEO

In Google concurreer je om een plek in een lijst. Plek zeven bestaat, en levert nog verkeer op. In een AI-antwoord bestaat plek zeven niet. Het systeem kiest drie of vier bronnen, vat ze samen en noemt ze. Wie er niet bij staat, is onzichtbaar.

Dat heeft drie gevolgen.

De overlap met Google is beperkt. Goed ranken helpt, omdat AI-systemen met zoekfunctie de zoekresultaten gebruiken als startpunt. Maar uit die resultaten kiezen ze de pagina's die het antwoord het duidelijkst geven, niet per se de nummer één. Een regiopagina die op plek vijf staat maar het antwoord in de eerste alinea heeft, wint het van een homepage op plek één die begint met “Welkom bij”.

Consistentie weegt zwaarder dan autoriteit. Google beloont domeinautoriteit die in jaren is opgebouwd. AI-systemen kijken of jouw naam consequent voorkomt bij de vraag: op je eigen site, in reviews, op portals, op LinkedIn, in een artikel elders. Drie bronnen die hetzelfde zeggen over een klein kantoor wegen zwaarder dan één grote site die iets vaags zegt.

Leesbaarheid is een voorwaarde. Een AI-crawler die door je robots.txt wordt geblokkeerd, of een pagina waarvan het aanbod pas na het laden met JavaScript verschijnt, bestaat voor het systeem niet. Veel WordPress-templates aan de Costa hebben precies dit probleem zonder dat de eigenaar het weet.

Wat het voor een makelaar in Spanje betekent

De koper van een huis in Spanje is meestal 50 plus, oriënteert zich maanden, en stelt zijn vragen steeds vaker in een chatvenster: wat kost een appartement in La Mata, wat komt erbij, wie kan me helpen. Het antwoord op die laatste vraag is een lijstje namen.

Voor een klein kantoor is dat een kans, om drie redenen.

1. AI-systemen noemen makelaars per plaats. Niet “een makelaar aan de Costa Blanca”, maar “een makelaar in Torrevieja”. Een kantoor met een duidelijke regio en een pagina per plaats past precies in die vraag. Een keten met één algemene site niet.
2. Reviews met inhoud tellen. “Begeleidde ons bij de NIE-aanvraag en de notaris in Orihuela, reageerde binnen een uur” bevat de woorden waar de koper op zoekt. Een klein kantoor met twintig van zulke reviews staat sterker dan een keten met tweehonderd keer “top service”.
3. Het veld is open. In het Nederlands schrijft vrijwel niemand in deze niche met het antwoord vooraan, met cijfers en bronnen. Wie dat wel doet, wordt geciteerd bij gebrek aan concurrentie.

De vijf dingen die werken

Uit het onderzoek en uit mijn eigen maandelijkse metingen komt steeds hetzelfde lijstje.

• Leesbaar zijn. Robots.txt die GPTBot, ClaudeBot, PerplexityBot en Google-Extended toelaat; aanbod en teksten in de HTML zelf, niet alleen na JavaScript.
• De vraag beantwoorden in de eerste alinea. Per plaats een pagina die begint met wat het kost, wat erbij komt en hoe het verloopt.
• Cijfers met bron en citeerbare zinnen. Een koopgids met echte bedragen voor overdrachtsbelasting per regio wordt geciteerd; “de kosten variëren” niet.
• Overal dezelfde naam en omschrijving. Site, Google Bedrijfsprofiel, LinkedIn, portals, branchevereniging. Eén entiteit, niet drie halve.
• Vermeldingen buiten je eigen site. Reviews, een gastartikel op een emigratieblog, een vermelding bij een branchevereniging. Elke onafhankelijke plek die hetzelfde over je zegt, telt.

Hoe je meet of het werkt

Eén test zegt weinig; het antwoord van ChatGPT verschuift per dag. Wat wel iets zegt, is een trend. Stel elke maand dezelfde tien vragen aan ChatGPT, Perplexity en Google AI, in de woorden van een koper, zonder je eigen naam erin. Noteer welke kantoren genoemd worden, in welke volgorde, en met welke bron erbij. Na drie maanden zie je of je erbij komt, en welke van je pagina's geciteerd worden.

Dat is de meting die ik maandelijks voor makelaars doe en waarmee ik de content bijstuur. Wil je zelf eerst de snelle versie doen? Die staat in Vraag ChatGPT om een makelaar aan de Costa Blanca. Sta jij erbij?. En wil je weten waar jouw kantoor nu staat, dan zit die vraag in de gratis site-check: ik stel hem voor jouw plaats en laat je het antwoord zien.

Alles over de aanpak, de zes onderdelen en wat het kost staat op de pagina over AI-zichtbaarheid voor makelaars.