Vraag ChatGPT om een makelaar aan de Costa Blanca. Sta jij erbij?

Open ChatGPT en typ: betrouwbare Nederlandse makelaar in Torrevieja. Je krijgt een lijstje met drie of vier namen. Sta jij erbij? Zo niet, dan bestaat jouw kantoor niet voor de groeiende groep kopers die zo begint. Dit artikel laat je in twee minuten testen waar je staat, legt uit waarom het ene kantoor wel genoemd wordt en het andere niet, en geeft de vijf dingen die je eraan kunt doen.

Doe de test, nu, met je telefoon

Pak je telefoon en stel de vraag zoals een koper hem stelt. Niet met jouw bedrijfsnaam erin, want dan weet het systeem al wat je wilt horen. Met de vraag van iemand die je nog niet kent.

• ChatGPT: 'Ik zoek een betrouwbare Nederlandse makelaar aan de Costa Blanca Zuid, wie kun je aanraden?'
• Perplexity: 'Nederlandse makelaar Orihuela Costa aankoopbegeleiding'
• Google, ingelogd op een Nederlands account: 'makelaar Torrevieja Nederlands' en kijk of er een AI-overzicht boven de resultaten staat
• Herhaal met jouw plaats en met de plaats ernaast

Noteer welke kantoren genoemd worden en in welke volgorde. Doe dit een paar dagen later nog eens. Het antwoord verschuift, maar de kantoren die er telkens bij staan zijn geen toeval.

Wie in het antwoord van ChatGPT staat, krijgt het gesprek. Wie er niet staat, krijgt niet eens de kans om nee te horen.

Waarom dit nu speelt en niet over vijf jaar

De koper van een huis in Spanje is meestal 50 plus, heeft tijd, en oriënteert zich maanden. Die oriëntatie begon vroeger op Kyero en Idealista en eindigde bij drie makelaars. Nu begint hij steeds vaker in een chatvenster: wat kost een appartement in La Mata, welke kosten komen erbij, en wie kan me helpen.

Het punt is niet dat iedereen dit doet. Het punt is dat het antwoord op die laatste vraag kort is. Drie, vier namen. Geen pagina met tien blauwe links waar jij op plek zeven nog meedoet. In een AI-antwoord is er geen plek zeven.

En de overlap met Google is kleiner dan je denkt. Uit onderzoek van Princeton, Georgia Tech en het Allen Institute naar wat zij Generative Engine Optimization noemen, blijkt dat de bronnen die AI-systemen citeren maar beperkt samenvallen met de toppposities in Google. Goed ranken helpt, maar garandeert niets.

Dat is tegelijk het goede nieuws. Deze systemen belonen dingen die je zelf in de hand hebt.

Waarom het ene kantoor wel genoemd wordt en het andere niet

Ik heb de afgelopen maanden dezelfde vragen aan ChatGPT, Perplexity en Google AI gesteld en gekeken naar de kantoren die terugkomen. Vijf patronen.

1. Ze zijn leesbaar voor de systemen

Klinkt basaal, is het niet. Veel WordPress-sites aan de Costa blokkeren AI-crawlers in hun robots.txt zonder dat de eigenaar het weet, omdat een beveiligingsplugin dat standaard doet. Of het aanbod wordt pas na het laden met JavaScript ingevuld, zodat een crawler een lege pagina ziet. Wie niet gelezen kan worden, kan niet geciteerd worden. Check je robots.txt op GPTBot, ClaudeBot, PerplexityBot en Google-Extended.

2. Ze beantwoorden de vraag die de koper stelt

Een pagina die heet "Onze diensten" beantwoordt niets. Een pagina die heet "Wat kost een huis kopen in Torrevieja bovenop de koopsom" beantwoordt precies wat de koper aan ChatGPT vraagt. AI-systemen knippen op zinsniveau. Ze zoeken de pagina waar het antwoord in de eerste alinea staat, niet na drie schermen over jouw passie voor vastgoed.

3. Ze staan op meer plekken dan hun eigen site

Een naam die alleen op de eigen website voorkomt, is voor een AI-systeem een bewering. Een naam die ook voorkomt in Google-reviews, in een artikel op een emigratieblog, in een branchevereniging en op LinkedIn is een feit. Corroboratie heet dat. Hoe meer onafhankelijke plekken dezelfde omschrijving van jouw kantoor geven, hoe zekerder het systeem is dat het jou mag noemen.

4. Ze zijn overal precies hetzelfde

Als je op je site "Makelaardij Jansen Costa Blanca" heet, op Google "Jansen Real Estate" en op LinkedIn "Peter Jansen Inmobiliaria", ben je voor een machine drie verschillende bedrijven met elk een derde van het bewijs. Eén naam, één omschrijving, één adres en telefoonnummer, overal. Dit is de goedkoopste verbetering in dit hele artikel.

5. Ze hebben reviews met inhoud

Niet vijf sterren en "top makelaar", maar reviews die zeggen wat je deed: "begeleidde ons bij de NIE-aanvraag en de notaris in Orihuela, reageerde binnen een uur, ook in het weekend." Die zinnen bevatten precies de woorden waar een koper op zoekt, en AI-systemen gebruiken ze om te bepalen waar je goed in bent.

Wat je deze maand kunt doen

Vijf stappen, in volgorde van rendement per uur.

1. Maak je naam en omschrijving overal gelijk. Site, Google Bedrijfsprofiel, LinkedIn, Kyero, Idealista, branchevereniging. Eén zin die zegt wie je bent, voor wie, waar. Een middag werk.
2. Check of je gelezen kunt worden. Open jouwsite.nl/robots.txt. Staat er een blokkade voor GPTBot of Google-Extended, haal die weg. Laat iemand controleren of je aanbod ook zonder JavaScript zichtbaar is.
3. Schrijf één pagina per plaats waar je werkt, met bovenaan het antwoord op de drie vragen die kopers stellen: wat kost het, wat komt erbij, hoe verloopt het. Niet vijf plaatsen tegelijk. Begin met de plaats waar je de meeste woningen hebt.
4. Vraag na elke sleuteloverdracht om een review, en vraag specifiek: "Wil je erin zetten waarbij ik je geholpen heb?" Een review met de woorden NIE, notaris en de plaatsnaam is er drie waard.
5. Meet het. Stel elke maand dezelfde vijf vragen aan ChatGPT en noteer wie genoemd wordt. Na drie maanden zie je of het beweegt. Zonder meting weet je nooit of het werkt.

AI-zichtbaarheid koop je niet, je bouwt hem: leesbaar zijn, de vraag beantwoorden, op meer plekken staan, overal dezelfde naam, en reviews met inhoud.

Wat ik ermee doe

Dit is letterlijk het werk dat ik voor makelaars doe: de technische basis, de regiopagina's, de structured data die een machine vertelt dat jij een makelaar bent in die plaats, en elke maand dezelfde tien vragen aan drie AI-systemen met een rapport of jij genoemd wordt. Wil je eerst weten waar je nu staat? Dat zit in de gratis site-check: ik stel de vraag voor jouw plaats en laat je het antwoord zien.

Lees ook hoe dit past in de bredere aanpak op de pagina over SEO en AI-zichtbaarheid voor makelaars, of begin bij de vraag die eraan voorafgaat: wat kost een makelaarswebsite eigenlijk.